Tilstandsrapport og eierskifterapport
Trygg dokumentasjon ved kjøp og salg av bolig
Tilstandsrapporten er den viktigste dokumentasjonen ved kjøp og salg av bolig etter avhendingsloven av 2022. Rapporten utarbeides etter NS 3600 og NS 3424 og beskriver boligens byggetekniske tilstand på en systematisk og etterprøvbar måte. Hver bygningsdel vurderes og tildeles en tilstandsgrad: TG 0 betyr ingen avvik, TG 1 er mindre avvik innenfor normal slitasje, TG 2 er vesentlige avvik som bør utbedres, og TG 3 er alvorlige avvik som krever tiltak. Som autorisert takstmann med bakgrunn som byggmester gjennomfører Odd Kjell Skjørli en grundig befaring der alle vesentlige bygningsdeler undersøkes. Rapporten gir kjøper et reelt bilde av boligens tilstand og et faktabasert grunnlag for å vurdere risiko og budgivning, mens selger oppfyller opplysningsplikten sin etter loven og reduserer risikoen for senere reklamasjoner.
For deg som
- Boligselger som vil oppfylle kravene i avhendingsloven
- Boligkjøper som ønsker en uavhengig vurdering før budgivning
- Eiendomsmegler som trenger fagdokumentasjon til prospekt
- Boligeier som vil kjenne den faktiske tilstanden på eiendommen sin
Dette vurderes
- Yttertak, taktekkingsløsning og undertak
- Fasader, vinduer, dører og utvendige overflater
- Våtrom: membran, sluk, fall, fukt og tetting
- Bærekonstruksjon, etasjeskillere og kjeller
- Tekniske anlegg: rør, avløp, ventilasjon og el-anlegg (visuelt)
- Arealmåling etter NS 3940
- Loft, terrasse, balkong og garasje
Hva du bør ha klart
- →Tegninger, byggesøknad og ferdigattest om mulig
- →Dokumentasjon på utførte arbeider og våtromsoppgraderinger
- →FDV-dokumentasjon fra håndverkere
- →Tilgang til alle rom, loft, kjeller og tekniske skap
Slik foregår det
- 01Send aktuelle dokumenter og avtal befaringstidspunkt
- 02Befaring på eiendommen, vanligvis 2–4 timer avhengig av størrelse
- 03Systematisk gjennomgang med foto, fuktsøk, måling og notater
- 04Rapport settes opp og kvalitetssikres mot NS 3600
- 05Ferdig rapport leveres digitalt innen avtalt frist
- 06Gjennomgang av rapport og svar på spørsmål ved behov
Ofte stilte spørsmål
Hva er forskjellen på tilstandsrapport og eierskifterapport?+
I praksis brukes begrepene om hverandre etter at ny avhendingslov trådte i kraft 1. januar 2022. En tilstandsrapport etter NS 3600 dekker alle kravene en selger må oppfylle for å begrense sitt ansvar. Det er dette dokumentet banken, megler og kjøper forventer ved boligsalg i dag.
Hva betyr TG 0, TG 1, TG 2 og TG 3?+
TG 0 og TG 1 betyr ingen eller bare mindre avvik – som regel ikke noe å bekymre seg over. TG 2 er vesentlige avvik som bør utbedres innen rimelig tid. TG 3 er store eller alvorlige avvik som krever snarlige tiltak. Det er TG 2 og TG 3 som påvirker prisen og danner grunnlag for eventuelle forhandlinger mellom kjøper og selger.
Hvor lenge er rapporten gyldig?+
Rapporten gjelder normalt i seks måneder fra befaringsdato. Dersom det er gjort vesentlige endringer på boligen, eller det er gått for lang tid, bør rapporten oppdateres. Mange banker og meglere forventer en rapport som ikke er eldre enn seks måneder ved søknad om lån eller salgsoppstart.
Må jeg utbedre alt med TG 2 eller TG 3 før salg?+
Nei. Rapporten er deskriptiv – den dokumenterer tilstanden, ikke et krav om utbedring. Kjøper overtar eiendommen slik den er, og har ikke krav på prisavslag for forhold som er korrekt beskrevet i rapporten. Det er likevel klokt å vurdere utbedring av kritiske forhold, da dette kan øke salgsverdien og redusere forhandlingsrommet til kjøper.